권리금 보호는 계약 마지막이 아니라 새 임차인부터 시작됩니다

상가임대차법이 권리금 자체를 대신 받아주는 것은 아닙니다. 임차인이 새 임차인을 주선해 권리금을 회수하려는 기회를 임대인이 부당하게 막지 못하도록 보호하는 제도입니다.

보호기간은 임대차가 끝나기 6개월 전부터 종료일까지입니다. 이 기간에 “권리금은 보호되겠지”라고 기다리기보다 새 임차인의 조건과 임대인에게 전달한 기록을 갖춰야 합니다.

권리금과 보증금은 돈을 주고받는 상대가 다릅니다

보증금과 월세는 임대차계약에 따라 임대인과 임차인이 주고받습니다. 권리금은 보통 기존 임차인과 신규임차인이 되려는 사람이 별도의 권리금계약을 맺고 주고받습니다.

권리금에는 시설·비품 같은 유형 자산만 들어가는 것이 아닙니다. 거래처, 신용, 영업 노하우와 점포 위치에서 생기는 영업상 이점 같은 무형 가치도 포함될 수 있습니다.

임대인이 권리금을 돌려주기로 별도로 약정한 경우가 아니라면, 회수 과정의 중심은 기존 임차인과 신규임차인입니다.

권리금 회수기회 보호기간은 임대차 종료 6개월 전부터 종료일까지입니다. 종료일을 달력에 표시한 뒤, 신규임차인 탐색과 임대인 협의를 역산해 시작하세요.

점포를 보러 온 사람이 있다는 사실만으로는 주선이 끝난 것이 아닙니다. 다음 정보를 정리해 임대인에게 전달할 수 있어야 합니다.

임차인은 자신이 아는 범위에서 신규임차인 후보의 지급능력과 계약 이행 의사에 관한 정보를 임대인에게 제공해야 합니다. 좋은 사람이라는 소개보다 임대인이 임대차 여부를 판단할 수 있는 자료가 낫습니다.

법은 임대인이 신규임차인에게 직접 권리금을 요구하거나 받는 행위, 신규임차인이 기존 임차인에게 권리금을 주지 못하게 하는 행위를 방해행위로 봅니다.

주변 시세와 조세·공과금 등 부담에 비춰 현저히 높은 보증금이나 월세를 요구하는 경우도 문제가 될 수 있습니다. 별다른 이유 없이 신규임차인과 계약 체결을 거절하는 경우도 마찬가지입니다.

다만 임대인이 기존 조건을 그대로 받아야 하는 것은 아닙니다. 어느 정도의 인상은 협의 영역이고, ‘현저히 고액’인지 또는 거절에 정당한 사유가 있는지는 점포와 후보자의 구체적인 사정으로 판단합니다.

통화에서 “절대 새 계약 안 한다”고 들었다면 통화 내용만 기억해 두지 마세요. 후보자의 조건을 서면으로 보내고, 임대인의 답변과 제시 조건을 날짜별로 보관해야 이후 상황을 설명할 수 있습니다.

신규임차인 후보가 보증금이나 월세를 낼 자력이 없거나 임차인의 의무를 지키기 어렵다고 볼 상당한 사유가 있다면 임대인의 거절에 정당한 사유가 인정될 수 있습니다.

임대인이 점포를 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 않을 계획인 경우, 임대인이 선택한 신규임차인이 기존 임차인과 권리금계약을 체결하고 권리금을 지급한 경우도 법에 정한 사유입니다.

기존 임차인에게 3기 차임 연체, 무단전대, 고의·중과실 파손 등 계약갱신 거절사유가 있다면 권리금 회수기회 보호도 제한될 수 있습니다. 새 임차인을 구하기 전에 본인의 월세와 계약 이행 기록부터 확인해야 하는 이유입니다.

권리금 회수기회 보호규정은 환산보증금이 법정 기준을 넘는 임대차에도 적용됩니다. 보증금이 크다는 이유만으로 권리금 보호에서 바로 제외되는 것은 아닙니다.

반면 대규모점포 또는 준대규모점포의 일부인 상가에는 적용 제외가 있을 수 있습니다. 전통시장은 예외로 다뤄집니다. 국유재산이나 공유재산인 상가도 적용 제외 대상입니다.

백화점·대형마트·복합쇼핑몰 안 점포나 공공기관 소유 건물이라면 일반적인 거리 상가와 같다고 생각하지 말고, 건물의 법적 성격부터 확인하세요.

기존 임차인과 신규임차인 사이의 권리금계약서는 금액과 지급조건을 확인하는 중요한 자료입니다. 그러나 임대인에게 후보자를 주선하고 임대차계약 체결을 요청한 기록도 함께 있어야 합니다.

다음 자료를 한 폴더에 모아두면 흐름이 보입니다.

권리금계약서에는 임대인과 신규임차인의 임대차계약이 체결되지 않을 때 계약금과 이미 지급한 금액을 어떻게 처리할지도 적어두는 편이 좋습니다.

임대인이 보호의무를 위반해 손해가 발생하면 임차인은 손해배상을 청구할 수 있습니다. 배상액은 신규임차인이 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시 권리금 중 낮은 금액을 넘을 수 없습니다.

둘 중 낮은 금액은 배상액의 상한입니다. 실제 청구에서는 방해행위, 손해 발생, 권리금 가치와 인과관계를 자료로 설명해야 합니다. 필요하면 감정이나 거래자료가 쟁점이 될 수 있습니다.

손해배상청구권은 임대차가 종료한 날부터 3년 안에 행사하지 않으면 시효가 완성됩니다. 종료일과 자료 확보 일정을 함께 관리해야 합니다.

임대인이 새 임차인을 싫어한다는 느낌과 법에서 말하는 방해행위는 같은 말이 아닙니다. 후보자, 조건, 전달, 답변을 날짜 순서로 놓으면 상담할 때도 쟁점이 빨리 보입니다.

NEXT STEP

권리금·원상복구·보증금 일정을 따로 보지 말고 한 번에 맞춰보세요.

지금 단계에 맞춘 3편