상가 계약을 시작할 때 대항력과 갱신요구권부터

상가 계약서에 도장을 찍었다고 대항력이 바로 생기는 건 아닙니다. 임차인이 건물을 인도받고 사업자등록을 신청하면 그 다음 날부터 제3자에게 임대차를 주장할 수 있는 대항력이 생깁니다.

계약갱신요구권도 10년 동안 자동 연장되는 제도가 아닙니다. 입점과 사업자등록, 확정일자, 갱신요구 시기와 월세 연체기록을 각각 관리해야 권리가 이어집니다.

열쇠를 받은 날과 인도받은 날을 구분합니다

건물 인도는 임차인이 상가를 실제로 지배하고 사용할 수 있는 상태를 넘겨받는 일입니다. 계약금이나 잔금을 낸 날과 늘 같지는 않습니다.

열쇠를 받았지만 기존 임차인이 짐을 빼지 않았거나 임대인이 공사를 계속해 출입과 사용이 제한된다면 실제 인도 시점이 문제가 될 수 있습니다. 인도일에는 다음 기록을 남기세요.

• 열쇠와 출입수단을 받은 사실
• 내부가 비워진 상태와 사용 가능 여부
• 계량기 수치와 고정시설 상태
• 임대인·중개인과 확인한 인도 날짜
• 공사기간 중 점유와 비용 부담

입점 전 사진은 나중에 원상복구 범위를 확인하는 자료도 됩니다. 넓게 한 장만 찍지 말고 출입구, 벽·바닥, 천장, 배관과 설치시설을 나누어 촬영하세요.

사업자등록 주소는 계약서와 실제 공간에 맞춥니다

대항력은 상가를 인도받고 사업자등록을 신청한 다음 날부터 생깁니다. 사업자등록증이 발급된 날만 보는 것이 아니라 신청일과 실제 인도 요건을 함께 봅니다.

계약서의 동·층·호수와 사업자등록 주소가 건축물대장과 다르면 공시가 제대로 됐는지 다툴 수 있습니다. 상가 일부를 임차했다면 사용부분을 특정한 도면이 필요할 수 있습니다.

사업자등록을 신청하고도 실제로 점유하거나 영업하지 않는 경우, 폐업신고 뒤 사업자등록이 사라진 경우에는 대항력 유지에 문제가 생길 수 있습니다. 보증금을 돌려받기 전 폐업·이전하거나 점포를 비워야 한다면 임차권등기명령 등 보호방법을 먼저 확인하세요.

대항력과 우선변제권을 한 단어처럼 쓰지 않습니다

대항력은 건물 소유자가 바뀌었을 때 새 소유자에게 임대차관계를 주장하는 힘입니다. 우선변제권은 상가가 경매나 공매로 넘어갈 때 후순위 권리자보다 앞서 보증금을 변제받는 데 관한 권리입니다.

우선변제권을 갖추려면 대항요건 외에 관할 세무서의 확정일자가 필요합니다. 확정일자를 받았다고 선순위 근저당권보다 무조건 먼저 받는 것은 아닙니다. 권리의 선후와 배당 가능한 금액을 함께 봐야 합니다.

계약 전에 등기사항증명서의 소유권, 근저당권, 압류·가압류를 확인하고 잔금 직전에도 다시 확인하세요. 근저당 채권최고액과 보증금을 더한 금액이 건물가치에 비해 큰지도 살펴야 합니다.

갱신요구는 계약 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 합니다

임차인이 계약 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 갱신을 요구하면 임대인은 법정 거절사유가 없는 한 거절하지 못합니다. 갱신요구권은 최초 임대차기간을 포함해 전체 10년을 넘지 않는 범위에서 행사할 수 있습니다.

계약서에 “갱신하지 않는다”고 미리 적었다고 항상 그대로 끝나는 것은 아닙니다. 상가임대차법에 위반해 임차인에게 불리한 약정은 효력이 제한될 수 있습니다.

갱신을 원한다면 전화만 하지 말고 다음 내용을 남기세요.

1. 어느 계약의 갱신을 요구하는지
2. 현재 계약 만료일
3. 갱신 의사와 원하는 기간
4. 보증금·차임 협의 요청
5. 임대인에게 도달한 날짜

문자, 이메일이나 내용증명을 선택할 때는 상대방이 실제로 받았는지 확인할 수 있어야 합니다.

10년은 모든 계약에 같은 시작점으로 적용되지 않습니다

갱신요구권 기간은 2018년 개정으로 5년에서 10년으로 늘었습니다. 개정규정의 적용은 계약 체결과 갱신 시점에 따라 달라질 수 있습니다.

오래된 계약을 여러 번 갱신했다면 최초 계약일과 각 갱신일, 묵시적 갱신 여부를 표로 만들고 적용례를 확인하세요. 2018년 전에 처음 계약했다는 사실 하나만으로 10년 적용 여부를 단정하지도, 지금 계약이 남아 있다고 새로 10년이 시작된다고 생각하지도 않는 편이 안전합니다.

묵시적 갱신과 갱신요구권 행사에 따른 갱신도 해지통지와 기간 계산이 다를 수 있습니다. 계약을 계속할지 끝낼지 정했다면 만료일 직전까지 미루지 마세요.

3기 차임 연체는 갱신과 계약 유지에 모두 위험합니다

임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 연체한 사실이 있으면 임대인이 갱신을 거절할 수 있습니다. 현재 연체가 모두 정리됐더라도 과거에 3기 연체 사실이 있었다면 갱신거절 사유가 될 수 있다는 판례가 있습니다.

차임연체액이 3기의 차임액에 달하면 임대인은 계약을 해지할 수도 있습니다. ‘3기’는 석 달 연속만 뜻하는 것이 아니라 연체액의 합계가 세 번의 월 차임에 해당하는지를 봅니다.

월세 일부를 지급했다면 송금할 때 어느 달 차임인지 표시하고, 임대인과 충당내역을 확인하세요. 관리비와 부가가치세를 월세와 별도로 연체한 경우 계약서와 청구내역을 나누어 봐야 합니다.

임대인이 갱신을 거절할 수 있는 다른 사유도 있습니다

3기 차임 연체 외에도 거짓이나 부정한 방법의 임차, 임대인 동의 없는 전대, 고의·중과실에 의한 파손, 합의에 따른 상당한 보상, 법에서 정한 철거·재건축 사유 등이 갱신거절 사유가 될 수 있습니다.

임대인이 “직접 쓰겠다”고 말하는 것만으로 어느 경우나 갱신을 거절할 수 있다고 단정할 수는 없습니다. 반대로 임차인이 10년을 주장한다고 모든 철거·재건축 계획을 막을 수 있는 것도 아닙니다.

거절사유가 제시되면 구두 설명만 듣고 바로 퇴거일을 합의하지 말고 사유, 근거자료와 일정을 서면으로 확인하세요. 재건축 계획의 고지 시점과 구체성 등은 사실관계에 따라 판단이 달라질 수 있습니다.

폐업할 때는 대항요건을 먼저 지킵니다

사업을 끝내면서 상가를 먼저 비우고 사업자등록도 폐업했는데 보증금은 나중에 받기로 하면 기존 대항력과 우선변제권을 잃을 위험이 있습니다.

임대차가 종료됐는데 보증금이 반환되지 않았다면 법원에 임차권등기명령을 신청하는 방법이 있습니다. 임차권등기가 완료된 뒤에는 점유와 사업자등록을 옮기더라도 이미 취득한 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있는 구조입니다.

신청만 하고 등기가 완료되기 전에 이사하거나 폐업해도 되는지 스스로 판단하지 마세요. 등기완료와 대항요건 유지 시점을 법원 안내나 법률상담으로 확인해야 합니다.

폐업신고 날짜는 세무일정만이 아닙니다. 보증금 보호와 연결된 날짜이기도 합니다.

계약별 날짜표를 만들면 상담이 빨라집니다

대항력과 갱신 분쟁은 날짜 하나가 결론을 바꿀 수 있습니다.

계약서, 계좌이체 내역, 문자와 내용증명을 이 표 순서대로 붙이면 분쟁조정이나 법률상담 때 설명이 간결해집니다.

NEXT STEP

폐업 전에 점포를 언제 비워야 할지 고민된다면

보증금 반환과 대항력 유지, 원상복구 완료일을 폐업신고보다 먼저 맞춰보세요.

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