임대차가 끝났는데 보증금을 받지 못했다면 점포를 비웠다는 사실만으로는 부족합니다. 계약 종료, 점포 인도, 보증금 정산액과 임대인의 미지급 사실이 각각 기록돼야 합니다.
보증금을 받기 전에 점포 인도나 사업자등록 이전·폐업을 계획한다면, 기존 대항요건과 임차권등기 완료 시점을 법원 안내나 법률상담으로 확인하세요. 이미 점포를 비웠다면 인도와 정산 경위를 보여줄 자료부터 모아야 합니다.
새 임차인이 들어와야 준다는 말부터 확인합니다
임대차가 적법하게 종료됐다면 임대인은 보증금을 반환할 의무가 있습니다. “새 세입자가 보증금을 넣어야 돌려줄 수 있다”는 임대인의 자금 사정이 기존 임차인에 대한 반환의무를 없애지는 않습니다.
다만 계약이 실제로 끝났는지부터 확인해야 합니다. 기간 만료인지, 중도해지 합의인지, 묵시적 갱신 뒤 해지통보인지에 따라 종료일이 달라집니다. 전화로 나가기로 했다는 말만 있다면 임대인이 동의한 날짜와 조건을 문자나 합의서로 남기세요.
보증금에서 연체차임, 관리비나 합의된 원상복구비를 공제한다는 주장도 있을 수 있습니다. 계약 종료와 반환의무, 최종 반환액은 서로 다른 항목입니다.
점포 인도와 보증금 반환은 함께 청산하는 관계입니다
일반적으로 임대차가 끝나면 임차인의 점포 반환의무와 임대인의 보증금 반환의무는 동시에 이행하는 관계로 봅니다. 임차인이 영업을 계속하며 점포를 사용한다면 차임 또는 사용이익 문제가 이어질 수 있습니다.
보증금을 받지 못했다는 이유만으로 점포 인도를 계속 미루거나, 열쇠를 넘겼다는 사실만으로 모든 책임이 끝났다고 단정하기 어렵습니다. 어느 날 어떤 상태로 점포를 넘겼고, 임대인이 실제로 인도받았는지 기록해야 합니다.
점포를 비웠다면 다음을 확인하세요.
- 내부 집기와 폐기물을 정리한 상태
- 합의한 원상복구 완료 여부
- 열쇠·출입카드·주차수단 전달
- 전기·수도·가스 계량기 수치
- 임대인 또는 대리인의 인도 확인
- 인도일 이후 출입과 사용 여부
열쇠를 우편함에 넣고 사진만 찍는 방식은 임대인이 인도를 인정하지 않으면 다툼이 생길 수 있습니다. 받을 사람과 전달시간을 합의하고 인도확인서를 남기는 편이 안전합니다.
보증금 정산표는 총액 한 줄로 끝내지 않습니다
보증금 원금에서 무엇을 왜 공제했는지 항목별로 적어야 합니다.
| 정산항목 | 임대인 주장 | 임차인 확인 |
|---|---|---|
| 최초·증액 보증금 | ||
| 연체차임 | ||
| 관리비·공과금 | ||
| 원상복구비 | ||
| 이미 받은 금액 | ||
| 반환 요청 잔액 |
갱신 때 보증금을 올렸다면 각 계약서와 이체내역을 함께 붙이세요. 현금으로 지급한 보증금은 영수증이나 임대인의 수령 확인이 필요합니다.
원상복구비에 이견이 있다면 견적서, 입점 당시 사진과 퇴거 당시 사진을 대조합니다. 임대인이 말한 공제액을 그대로 정산액에 쓰지 말고 임차인이 인정하는 금액과 다투는 금액을 나누세요.
아직 나가지 않았다면 대항요건을 먼저 봅니다
상가 임차인은 건물을 인도받고 사업자등록을 신청하면 대항력을 갖출 수 있습니다. 보증금을 받지 않은 상태에서 점포를 완전히 비우고 사업자등록까지 옮기거나 폐업하면 기존 대항력과 우선변제권 유지에 문제가 생길 수 있습니다.
상가임대차법의 적용범위 안에 있는 임대차가 종료됐고 보증금을 반환받지 못했다면 관할 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다. 임차권등기가 완료되면 그 이후 점유와 사업자등록이라는 대항요건을 잃더라도 이미 취득한 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있습니다.
권리금 회수기회 보호와 달리 임차권등기명령은 환산보증금이 지역별 기준을 넘는 임대차에 그대로 확대 적용되는 조항이 아닙니다. 보증금과 월세를 환산한 금액, 점포 소재지의 적용 기준을 먼저 확인하고 기준을 넘는다면 다른 보전방법을 법률상담으로 검토하세요.
신청서를 냈다는 사실과 등기가 완료됐다는 사실은 다릅니다. 점포를 비우거나 사업자등록을 옮겨야 한다면 등기부에 임차권등기가 실제로 기입됐는지 확인한 뒤 움직일 시점을 법원 안내나 법률상담으로 점검하세요.
이미 비웠다면 인도 사실부터 묶습니다
이미 점포를 넘겼다면 당시 자료를 찾아 한 묶음으로 만드세요.
- 빈 점포 전체와 구역별 사진·영상
- 열쇠 전달 문자와 수령 확인
- 임대인과 작성한 원상복구 확인서
- 계량기 최종 사진과 공과금 정산
- 임대인이 보증금 지급을 약속한 문자
- 점포 인도 뒤 임대인이 공사하거나 새 임차인에게 넘긴 자료
인도확인서가 없더라도 문자, 통화 녹음, 관리실 출입기록이나 공사업체 일정처럼 당시 상황을 설명할 자료가 남아 있을 수 있습니다. 자료는 만든 날짜보다 사건이 일어난 순서로 배열하세요.
반환 요청에는 금액과 기한을 적습니다
“보증금 주세요”만 반복하면 임대인이 어느 금액에 답하지 않았는지 흐려집니다. 계약과 정산 근거를 붙여 반환 요청서를 보내세요.
- 임대차 목적물과 계약기간
- 계약 종료의 원인과 종료일
- 점포 인도일과 인도방법
- 보증금 원금과 인정하는 공제액
- 최종 반환 요청액
- 지급계좌와 요청기한
- 기한까지 미지급할 때 검토할 절차
문자와 이메일도 기록이 되지만 상대방에게 언제 도달했는지 명확히 남길 필요가 있다면 내용증명과 배달증명 등을 검토할 수 있습니다. 내용증명이 보증금을 자동으로 받아주는 절차는 아니지만 어떤 내용을 언제 보냈는지를 남기는 데 쓰입니다.
협의가 안 되면 절차를 고릅니다
보증금 반환과 점포 인도, 원상복구비에 다툼이 있다면 상가건물임대차분쟁조정위원회 조정을 검토할 수 있습니다. 계약서·정산표·사진이 준비돼 있으면 쟁점을 설명하기 쉽습니다.
지급명령이나 보증금반환청구 소송이 필요한 경우도 있습니다. 임대인이 부동산을 처분하거나 다른 채권자의 집행이 예상된다면 보전처분과 집행절차까지 법률상담이 필요할 수 있습니다.
판결이나 지급명령을 받는 것과 실제 돈을 받는 것은 다른 단계입니다. 임대인의 재산 상태, 상가 등기부의 선순위 권리와 경매 가능성까지 보게 될 수 있습니다. 금액이 크거나 권리관계가 복잡하면 초기에 법률구조기관이나 변호사에게 자료를 보여주는 편이 낫습니다.
폐업신고와 보증금 일정을 한 줄에 놓습니다
보증금이 늦어지면 철거, 직원 정산, 세금 신고와 다음 장소 일정까지 함께 밀립니다. 반대로 세무절차를 서두르다가 상가 대항요건을 먼저 없애는 일도 생깁니다.
계약 종료일, 원상복구 완료일, 인도일, 보증금 지급 약속일, 임차권등기 신청·완료일과 폐업신고 예정일을 한 장에 놓으세요. 날짜가 보이면 지금 지켜야 할 권리와 끝낼 행정절차를 구분할 수 있습니다.
보증금 때문에 폐업 순서가 엉켜 있다면
점포 인도와 임차권등기, 폐업신고의 순서를 먼저 맞춰보세요.
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